Najemca przestaje płacić. Albo płaci, tylko nie chce się wyprowadzić, choć umowa skończyła się dwa miesiące temu. Dopiero wtedy przekonujesz się, ile naprawdę był wart dokument podpisany półtora roku wcześniej.
Przy jednej umowie odzyskasz mieszkanie w kilka tygodni. Przy drugiej będziesz czekać latami i przez cały ten czas zapłacisz czynsz do wspólnoty, ratę kredytu oraz rachunki za osobę, która mieszka w Twoim lokalu za darmo. Różnica sprowadza się do dwóch rzeczy: czy podpisałeś zwykły najem, czy najem okazjonalny, a potem czy dopełniłeś wszystkich formalności, jakich ta druga forma wymaga bezwzględnie.
W tym przewodniku rozkładam umowę na części pierwsze: czym najem okazjonalny właściwie jest, kto może go zawrzeć, jakich dokumentów wymaga, co daje wynajmującemu, ile odbiera najemcy, czym różni się od zwykłej umowy najmu i kiedy każda z tych form naprawdę się opłaca. Stan prawny opisuję według przepisów obowiązujących w 2026 roku.
Czym jest umowa najmu okazjonalnego (czym jest najem okazjonalny i co to za forma najmu)?
Z punktu widzenia prawa cywilnego zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu nie tworzy nowego, odrębnego typu umowy. To szczególna, mocno sformalizowana odmiana najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana w rozdziale 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. – o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie w art. 19a–19e.
Art. 19a ust. 1 ustawy definiuje ją w następujący sposób: „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawiera na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat„. W jednym zdaniu ustawodawca zmieścił trzy warunki i wszystkie muszą być spełnione naraz, aby powstała pełna ochrona Wynajmującego przewidziana tymi przepisami.
Sens całej konstrukcji to swojego rodzaju wymiana. Najemca z góry godzi się na uproszczoną ścieżkę opróżnienia lokalu i rezygnuje z części ustawowej ochrony, a w zamian dostaje klucze do mieszkania, którego właściciel bez takiego zabezpieczenia najpewniej w ogóle by nie wynajął. Wszystko opiera się na trzech niezbędnych załącznikach, które są wymagane przy najmie okazjonalnym (o czym szczegółowo powiemy sobie dalej).
Skąd wziął się najem okazjonalny, po co go wprowadzono i co na podstawie umowy najmu okazjonalnego można uzyskać.
Przepisy weszły do polskiego porządku prawnego 28 stycznia 2010 r., na mocy nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2009 r. Cel był podwójny – pobudzić prywatny rynek najmu i ograniczyć szarą strefę. Ustawodawca wyszedł z założenia, że wielu właścicieli w ogóle rezygnuje z wynajmowania mieszkań, bo boi się, że w razie problemów przez lata nie odzyska lokalu, a ochrona lokatora jest nieproporcjonalnie silna.
Nowa konstrukcja miała ten lęk zneutralizować. Umożliwiła odzyskanie lokalu bez wcześniejszego procesu o nakazanie opróżnienia i odebrała byłemu najemcy uprawnienie do najmu socjalnego. Przy okazji ustawodawca powiązał te przywileje z lojalnością podatkową właściciela, bo dostęp do uproszczonej procedury zależy od zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Jest jeszcze jedna data, o której mało kto pamięta. Od 1 stycznia 2014 r. do 10 września 2017 r. warunek, by wynajmujący nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, w ogóle nie obowiązywał. Wrócił 11 września 2017 r., przy nowelizacji związanej z ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która stworzyła jednocześnie osobną instytucję dla przedsiębiorców, czyli najem instytucjonalny. Do umów zawartych przed 11 września 2017 r. stosuje się przepisy dotychczasowe. Jeśli więc trafi Ci w ręce starsza umowa, nie oceniaj jej według dzisiejszego brzmienia przepisów.
Kto może zawrzeć umowę w przypadku najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to umowa, która wymaga, aby stroną Wynajmującą była wyłącznie osoba fizyczna. Spółka z o.o., spółka jawna, fundacja, stowarzyszenie, wspólnota mieszkaniowa czy gmina takiej umowy nie zawrą. Warunek najmu jest twardy i nie obejdziesz go żadnym zgrabnym zapisem w umowie.
Druga część warunku sprawia więcej kłopotu, gdyż umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ustawa nie definiuje tego pojęcia, więc sięgamy po ogólne kryteria – zarejestrowana działalność obejmująca wynajem nieruchomości, zorganizowany i profesjonalny charakter przedsięwzięcia, lokal jako składnik majątku związanego z firmą. Wynajmujesz mieszkania w ramach wpisu do CEIDG, z odpowiednim kodem PKD, z lokalami w ewidencji środków trwałych? Najem okazjonalny nie jest dla Ciebie.
Zostaje wtedy zwykła umowa najmu albo najem instytucjonalny z art. 19f i nast. tej samej ustawy. Ten drugi działa podobnie – notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, uproszczona procedura – tyle że ustawodawca zastrzegł go właśnie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali i nie wymaga przy nim wskazania lokalu zastępczego. Występuje też w wariancie z dojściem do własności lokalu.
Czy wynajem na ryczałcie wyklucza najem okazjonalny?
Nie. To jedno z najczęstszych nieporozumień, jakie słyszę. Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego rozlicza się obowiązkowo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a mimo to taki wynajmujący pozostaje osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 19a ust. 1 ustawy. Płacenie ryczałtu i składanie PIT-28 nie robi z Ciebie przedsiębiorcy.
Schody zaczynają się przy dużej skali. Jeżeli wynajmujesz kilkanaście lokali, zatrudniasz obsługę, prowadzisz to w sposób zorganizowany i ciągły, pojawia się realne ryzyko, że urząd uzna taką działalność za gospodarczą, a wtedy podstawa prawna Twoich umów najmu okazjonalnego staje się wątpliwa. Granica jest płynna i w każdej sprawie wygląda trochę inaczej. Przy większym portfelu mieszkań skonsultuj kwalifikację z doradcą podatkowym albo prawnikiem, zamiast zdawać się na intuicję.
Najemca – tylko osoba fizyczna
Po drugiej stronie umowy prawo stawia analogiczne ograniczenie. Podpisać umowę najmu okazjonalnego jako Najemca może być tylko osoba fizyczna, bo instytucja ta służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a te ma człowiek, nie osoba prawna. Spółka, która chce wynająć mieszkanie dla swojego pracownika, najmu okazjonalnego nie zawrze.
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta także z osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, o ile lokal przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe, a nie na cele firmy.
Przedmiot umowy – tylko lokal mieszkalny
Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego, czyli – zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy – lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie zawrzesz takiej umowy co do lokalu użytkowego, garażu, pracowni ani powierzchni biurowej. Nie obejmie ona również najmu krótkoterminowego na doby, bo wynajem na weekend potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu ustawy nie zaspokaja.
Prawo własności nie jest przy tym konieczne. Wystarczy tytuł prawny pozwalający oddać lokal w najem właścicielowi, na przykład spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ma to konkretną konsekwencję proceduralną – do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dołączysz dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu (art. 19d ust. 4 pkt 2 ustawy). Bez niego uproszczona ścieżka zatrzyma się w miejscu.
Czas oznaczony, maksymalnie 10 lat
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony i nie dłużej niż na 10 lat. Na czas nieoznaczony jej nie zawrzesz, bo taki zapis kłóci się z samą konstrukcją tej instytucji. Nic za to nie stoi na przeszkodzie, żebyście po upływie czasu najmu podpisali kolejną umowę na następny okres, również do 10 lat.
Uważaj na pułapkę z art. 674 Kodeksu cywilnego. Jeżeli po upływie terminu najemca dalej korzysta z lokalu za wiedzą i zgodą wynajmującego, prawo traktuje najem jako przedłużony na czas nieoznaczony. A najem na czas nieoznaczony to już nie jest najem okazjonalny tylko najem klasyczny (zwykły) więc ochrona z rozdziału 2a przestaje działać. Wniosek praktyczny: pilnuj daty zakończenia umowy i albo podpisz nową, albo wyraźnie zażądaj wydania lokalu. Bierne przyzwolenie na dogrywkę potrafi przekreślić cały misternie zbudowany system zabezpieczeń.
Forma pisemna pod rygorem nieważności
Art. 19a ust. 6 ustawy wymaga, by umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie jej zmiany miały formę pisemną pod rygorem nieważności. Nie jest to zalecenie ani dobra praktyka rynkowa, tylko warunek ważności czynności prawnej. Umowa zawarta ustnie, przez wymianę SMS-ów albo maili, jest nieważna w całości, a nie po prostu pozbawiona statusu najmu okazjonalnego.
Ta sama zasada obejmuje aneksy. Podnosisz po roku czynsz albo przedłużasz najem ustnie czy mailowo? Taka zmiana nie wywoła żadnego skutku. Każdy aneks na papierze, z podpisami obu stron.
Wzór umowy najmu okazjonalnego – dlaczego darmowe wzory z Internetu Cię nie ochronią
Wpisz w wyszukiwarkę „wzór umowy najmu okazjonalnego”. Dostaniesz kilkadziesiąt plików do pobrania za darmo i każdy z nich na pierwszy rzut oka wygląda porządnie. Tyle, że w najmie okazjonalnym umowa nie służy wyłącznie do spisania ustaleń stron. To element konstrukcji prawnej, która działa w całości albo wcale. Który wariant Ci się trafił? Przekonasz się w najgorszym możliwym momencie – kiedy Najemca odmówi wyprowadzki.
Co najczęściej jest nie tak z darmowymi wzorami, jeżeli chcesz skorzystać z najmu okazjonalnego
Są nieaktualne
Ustawodawca kilka razy zmieniał przepisy o najmie okazjonalnym. W 2014 i 2017 roku zmieniał się między innymi sam warunek podmiotowy po stronie wynajmującego. Od 2023 roku obowiązują też inne zasady opodatkowania najmu prywatnego. Tymczasem wzory krążące po sieci często powstały przed tymi zmianami. Powielają stan prawny, który już nie obowiązuje, i zwykle nie mają żadnej daty aktualizacji, więc nawet nie wiesz, z którego roku pochodzi plik.
Mylą najem okazjonalny ze zwykłym najmem
Regularnie trafiam na dokumenty zatytułowane „umowa najmu okazjonalnego”, w których brakuje załączników z art. 19a ust. 2 ustawy. Inne nie określają czasu oznaczonego albo przewidują automatyczne przedłużenie na czas nieoznaczony. Taki dokument to przypadek zwykłej umowy najmu w przebraniu. Tytuł niczego tu nie zmienia, a konsekwencje – opisałem je wcześniej w tym artykule – poniesiesz w całości.
Zawierają klauzule, które nie działają
Klasyk – blankietowe prawo wypowiedzenia „z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia”, bez wskazania jakichkolwiek przyczyn. Przy umowie na czas oznaczony art. 673 § 3 k.c. wymaga określenia wypadków, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Zapis blankietowy jest więc w tym zakresie bezskuteczny. Wynajmujący zwykle dowiaduje się o tym dopiero wtedy, gdy próbuje z niego skorzystać. Czyli za późno.
Pomijają to, co w najmie okazjonalnym najważniejsze
Przykład pierwszy z brzegu – klauzula waloryzacyjna. Jeśli jej nie ma, przez cały okres umowy nie podniesiesz czynszu ani o złotówkę, bo art. 19c ust. 2 ustawy dopuszcza podwyżkę wyłącznie na warunkach określonych w umowie. Do tego dochodzą inne braki – brak precyzyjnego opisu lokalu, brak protokołu zdawczo-odbiorczego, brak zasad rozliczenia kaucji, rozjazd między umową, a treścią aktu notarialnego. Każdy z nich potrafi zatrzymać sprawę na etapie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.
Nie prowadzą Cię przez procedurę
Sama umowa to mniej więcej jedna trzecia całości. Pozostałe dwie trzecie to trzy załączniki, właściwie zredagowane oświadczenie notarialne, zgłoszenie do urzędu skarbowego w terminie 14 dni i zachowany dowód tego zgłoszenia. Darmowy PDF nie przypomni Ci o terminie. A tego terminu nie da się przywrócić.
Rachunek jest prosty
Dobrze przygotowany komplet dokumentów kosztuje ułamek jednomiesięcznego czynszu. A źle przygotowany? Tracisz uproszczoną procedurę. W praktyce oznacza to od kilkunastu miesięcy do kilku lat bez dochodu z lokalu, podczas gdy koszty utrzymania mieszkania, opłaty do wspólnoty i rata kredytu lecą dalej. Darmowy wzór niczego więc nie oszczędza. Odracza wydatek, i to o zupełnie innym rzędzie wielkości.
Dlatego radzę Ci jedno – korzystaj wyłącznie ze wzorów przygotowanych przez prawnika specjalizującego się w prawie najmu, a nie darmowych wzorów umowy najmu okazjonalnego – z datą aktualizacji stanu prawnego, kompletem załączników i instrukcją postępowania. Umowa najmu to jedyny moment, w którym masz pełną kontrolę nad swoją pozycją prawną. Potem zostaje Ci już tylko to, co w niej zapisałeś.
Gotowy, aktualny komplet dokumentów
Chcesz mieć pewność, że Twoja umowa rzeczywiście spełnia wymogi art. 19a–19e ustawy, a nie tylko na to wygląda? Przygotowałem opracowanie, które prowadzi Cię przez cały proces krok po kroku. Zaczynam od doboru właściwej formy umowy, potem przechodzę przez redakcję poszczególnych postanowień i załączników, a kończę na zgłoszeniu do urzędu skarbowego i procedurze odzyskania lokalu.
Szczegóły i dostęp znajdziesz tutaj: bezpiecznynajem.com.pl/ebook
Pisałem ten materiał jako praktyk. Bez lania wody, z odwołaniami do konkretnych przepisów. Najwięcej miejsca poświęciłem tym elementom, które w realnych sprawach najczęściej przesądzają o tym, czy wynajmujący odzyska mieszkanie w kilka tygodni, czy będzie o nie walczył latami. Jeśli wynajmujesz choćby jedno mieszkanie, potraktuj go jak polisę ubezpieczeniową. Jedną z tańszych, jakie możesz sobie wykupić.
Trzy obowiązkowe załączniki – bez nich to nie jest najem okazjonalny
Faktyczna różnica między najmem okazjonalnym, a zwykłym najmem nie siedzi w treści samej umowy. Siedzi w dokumentach, które do niej dołączasz. Art. 19a ust. 2 ustawy wymienia trzy takie dokumenty i to one tworzą całą wartość tej konstrukcji.
1. Akt notarialny, czyli oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
Najemca składa przed notariuszem, w formie aktu notarialnego, oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić oraz wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Termin ten, zgodnie z art. 19d ust. 3 ustawy, nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego to bardzo ważny załącznik, ponieważ zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. taki akt notarialny sam w sobie jest tytułem egzekucyjnym. I tu leży cała różnica. Przy najmie okazjonalnym lokal opróżnia komornik na podstawie aktu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, bez wieloletniego procesu o nakazanie opróżnienia lokalu. Dokument pełni funkcję, którą w zwykłym najmie pełni wyrok, z tą różnicą, że powstaje na starcie najmu, a nie po kilkunastu miesiącach postępowania.
Treść tego oświadczenia ma znaczenie i nie potraktujesz jej po macoszemu. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 czerwca 2015 r. (sygn. II CSK 455/14) wskazał, że formą aktu notarialnego muszą być objęte wszystkie istotne elementy czynności prawnej, jaką jest oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, w tym oznaczenie stosunku prawnego, z którego wynika egzekwowany obowiązek. Praktycznie oznacza to, że akt precyzyjnie opisuje umowę najmu okazjonalnego, wskazuje lokal i zaznacza, że obowiązek opróżnienia aktualizuje się po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy oraz po doręczeniu żądania i bezskutecznym upływie wynikającego z niego terminu. Dobry notariusz zredaguje to poprawnie, a Ty i tak wiedz, na co patrzeć.
Oświadczenie składa najemca, bo to on jest dłużnikiem obowiązku opróżnienia lokalu. Obecność wynajmującego u notariusza nie jest wymagana, choć organizacyjnie bywa wygodna. Jeżeli najemców jest kilku – małżonkowie, trzech współlokatorów – oświadczenie składa każdy z nich osobno. Akt notarialny podpisany przez jednego ze współnajemców nie pozwoli usunąć pozostałych.
2. Wskazanie lokalu zastępczego
Najemca wskazuje konkretny, realny adres lokalu, do którego przeniesie się w razie wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania (art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy). Deklaracja, że coś sobie znajdzie, nie wystarczy. Lokal musi istnieć i musi być dostępny już w momencie podpisywania umowy. Najczęściej jest to mieszkanie rodziców albo innego bliskiego krewnego posiadających tytuł prawny do lokalu.
Jeśli w trakcie trwania umowy najemca traci możliwość zamieszkania w tym lokalu, bo mieszkanie zostało sprzedane, właściciel zmarł albo cofnął zgodę, ustawa daje mu 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie nowego adresu wraz z nową zgodą jego właściciela (art. 19a ust. 3 ustawy). Jeżeli tego nie zrobi, wynajmujący zyskuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 ustawy). To samodzielna podstawa rozwiązania najmu, zupełnie niezależna od tego, czy najemca płaci w terminie i wzorowo dba o lokal.
Tutaj kryje się też najpopularniejsza patologia rynkowa – adres na papierze. Zdarza się, że wskazany lokal nie nadaje się do zamieszkania albo jego właściciel po podpisaniu umowy po prostu wycofuje zgodę. Dla wynajmującego oznacza to kłopot przy egzekucji, bo komornik nie ma dokąd przeprowadzić dłużnika. Dlatego weryfikacja adresu, choćby przez księgę wieczystą i telefon do właściciela lokalu zastępczego, jest elementem zwykłej staranności, a nie przesadną ostrożnością.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Trzeci załącznik to oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny – inny tytuł prawny do takiego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących (art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy). Ustawa wymaga formy pisemnej, a na żądanie wynajmującego – oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym.
Formalnie poświadczenie podpisu jest więc opcją, z której korzysta się na żądanie wynajmującego. W praktyce to standard i dobrze, że tak jest. Bez poświadczenia wykażesz autentyczność podpisu z ogromnym trudem, gdy właściciel lokalu zastępczego nagle zacznie twierdzić, że niczego nie podpisywał – co może znacząco ograniczyć możliwość wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu lub nawet całkowicie pozbawić takiej możliwości. Koszt jest symboliczny, a ryzyko, które eliminuje, jak najbardziej realne. Zwróć uwagę, że nie chodzi tu o akt notarialny, lecz o zwykłe poświadczenie podpisu, czyli tańszą i szybszą czynność notarialną.
Co, jeśli brakuje któregoś z załączników?
Tu muszę być uczciwy – doktryna nie mówi jednym głosem. Pogląd dominujący w praktyce głosi, że brak któregokolwiek z trzech załączników oznacza, iż do zawarcia najmu okazjonalnego nie doszło, a strony wiąże zwykła umowa najmu ze wszystkimi tego konsekwencjami. Część komentatorów, w tym Roman Dziczek, zwraca jednak uwagę, że art. 19a ust. 2 posługuje się zwrotem o załączaniu dokumentów w szczególności, a wyraźny rygor utraty przywilejów ustawodawca powiązał tylko z brakiem zgłoszenia do urzędu skarbowego (art. 19b ust. 3 w zw. z art. 19e). Przy takiej wykładni brak załącznika nie odbierałby umowie charakteru najmu okazjonalnego, choć i tak zamykałby drogę do klauzuli wykonalności i egzekucji opróżnienia lokalu przez komornika.
Dla Ciebie jako strony umowy ten spór ma wymiar czysto teoretyczny, bo wniosek praktyczny wypada tak samo w obu wariantach – bez kompletu załączników nie przeprowadzisz uproszczonej egzekucji, skoro sąd nie nada klauzuli wykonalności nieistniejącemu aktowi notarialnemu. Nie licz więc na korzystną wykładnię. Zbierz wszystkie trzy dokumenty.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, czyli 14 dni, których nie odzyskasz
Umowa i trzy załączniki to jeszcze nie koniec. Art. 19b ust. 1 ustawy nakłada na właściciela obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel przedstawia też potwierdzenie dokonania tego zgłoszenia (art. 19b ust. 2 ustawy).
To najczęściej pomijany i zarazem najdroższy błąd wynajmujących. Art. 19b ust. 3 ustawy stanowi wprost – w przypadku niedopełnienia obowiązku zgłoszenia nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d. Tracisz więc swobodę w ustalaniu zasad podwyżek czynszu oraz – przede wszystkim – całą uproszczoną procedurę odzyskania lokalu. Art. 19e ustawy uzależnia od tego samego zgłoszenia wszystkie wyłączenia ochronne.
Skutek jest brutalnie prosty. Spóźnione zgłoszenie kasuje cały sens najmu okazjonalnego. Umowa formalnie istnieje, akt notarialny leży w szufladzie, najemca wskazał lokal zastępczy, a prawnie masz zwykły najem – z pełną ochroną lokatora, prawem do najmu socjalnego i ochroną przed eksmisją w okresie zimowym. Tego terminu nie przywrócisz ani nie naprawisz późniejszym pismem.
Jak zgłosić umowę
Urzędowego formularza nie ma. Umowa najmu okazjonalnego wymaga jedynie pisemnej informacji skierowanej do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zawierająca dane obu stron, adres lokalu, datę zawarcia umowy i datę rozpoczęcia najmu. W praktyce dołącza się kopię umowy. Zgłoszenie złożysz osobiście na biurze podawczym, z prośbą o prezentatę na kopii, wyślesz listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo złożysz elektronicznie. Zawsze zachowaj dowód nadania, bo zawsze może przydać się później.
Ten dowód nie jest ozdobnikiem. Potwierdzenie zgłoszenia to jeden z obowiązkowych załączników do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności (art. 19d ust. 4 pkt 3 ustawy). Bez niego sąd wniosku nie uwzględni.
Ustawa liczy termin od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania umowy. Mylą się w tym nawet publikacje branżowe. Jeżeli umowę podpisujecie 20 stycznia, a najem zaczyna się 1 lutego, czternaście dni liczysz od 1 lutego. Rada praktyczna z mojej strony – nie kalkuluj. Zgłoś umowę od razu po podpisaniu, bo wcześniejsze zgłoszenie nikomu nie szkodzi, a spóźnione niszczy całą konstrukcję.
Kaucja i koszty najmu okazjonalnego w 2026 roku
Limit kaucji – sześciokrotność czynszu
Art. 19a ust. 4 ustawy pozwala uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie przekracza sześciokrotności miesięcznego czynszu, liczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Zwróć uwagę na zakres tego zabezpieczenia, bo sięga dalej niż przy zwykłym najmie: kaucja pokrywa zaległości czynszowe, a oprócz tego koszty ewentualnej egzekucji opróżnienia lokalu. Zwracasz ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, po potrąceniu swoich należności (art. 19a ust. 5 ustawy). Ciekawostka, która bywa zaskoczeniem: limit przy najmie okazjonalnym jest o połowę niższy niż przy zwykłym najmie, gdzie art. 6 ust. 1 ustawy dopuszcza kaucję do dwunastokrotności czynszu.
Koszty notarialne w 2026 roku
Art. 19a ust. 7 ustawy ogranicza wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji do maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2026 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4806 zł brutto, więc maksymalna taksa to 480,60 zł netto. Notariusz dolicza do tego podatek VAT według stawki 23%, co daje realnie około 591 zł brutto. To oczywiście stawka maksymalna.
To stawka maksymalna, nie sztywna, i kancelaria może zaproponować niższą. Dochodzą jeszcze koszty poboczne- poświadczenie własnoręczności podpisu właściciela lokalu zastępczego, jedna z najtańszych czynności notarialnych, rzędu kilkudziesięciu złotych brutto, oraz wypisy aktu notarialnego, rozliczane za każdą rozpoczętą stronę. Maksymalne stawki tych czynności określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, a limit z art. 19a ust. 7 ustawy ich nie obejmuje.
Limit taksy jest powiązany z minimalnym wynagrodzeniem, więc zmienia się co roku razem z nim. Zamiast zapamiętywać kwotę, zapamiętaj wzór – 1/10 aktualnego minimalnego wynagrodzenia plus VAT. Przed wizytą i tak zapytaj w kancelarii o całkowity koszt, bo stawki poboczne bywają różne.
Przepisy nie rozstrzygają, kto ten wydatek poniesie. Na rynku najczęściej płaci Wynajmujący, bo to on ma bezpośredni interes w zabezpieczeniu swojej pozycji, choć równie często strony dzielą koszt po połowie. Zwykły element negocjacji, który po prostu zapiszcie w umowie.
Koszty postępowania, gdy dochodzi do egzekucji
Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu podlega stałej opłacie sądowej w wysokości kilkudziesięciu złotych, obecnie 50 zł od wniosku dotyczącego tytułu egzekucyjnego innego niż orzeczenie sądu. Doliczysz do tego opłatę za czynności komornicze związane z opróżnieniem lokalu, określoną w ustawie o kosztach komorniczych, oraz faktyczne koszty wykonania eksmisji, takie jak transport i przechowanie rzeczy. Stawki bywają nowelizowane, więc przed złożeniem wniosku zweryfikuj aktualne kwoty u komornika albo w treści ustawy.
Dla planowania budżetu liczy się jedno: te kwoty są o rząd wielkości niższe niż koszt kilkuletniego procesu eksmisyjnego z opłatą od pozwu, wynagrodzeniem pełnomocnika i – przede wszystkim – utraconym czynszem za każdy miesiąc, w którym ktoś zajmuje lokal bez tytułu prawnego.
Jakie korzyści daje umowa najmu okazjonalnego?
Korzyści dla wynajmującego
Zacznijmy od rzeczy, dla której w ogóle ktokolwiek sięga po tę konstrukcję – odzyskasz lokal w tygodniach, nie w latach. Zamiast procesu o nakazanie opróżnienia lokalu doręczasz żądanie, odczekujesz co najmniej 7 dni i składasz wniosek o klauzulę wykonalności. Sąd nie bada sprawy od nowa, tylko sprawdza formalną poprawność dokumentów.
Druga korzyść to brak uprawnienia do najmu socjalnego. Przy zwykłym najmie sąd w wyroku eksmisyjnym orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ustawy), a gdy je przyzna, wykonanie wyroku czeka na ofertę gminy. Ustawa nie wyznacza gminie żadnego terminu, więc właściciel czeka w nieskończoność. Przy najmie okazjonalnym art. 19e wyłącza stosowanie art. 14 i ten mechanizm w ogóle się nie uruchamia.
Trzecia – były najemca okazjonalny nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego. Art. 19e ustawy przewiduje stosowanie art. 25d pkt 2, który to prawo wyłącza. Zgodnie z art. 1046 § 5¹ k.p.c. komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu na podstawie tytułu, z którego nie wynika prawo dłużnika do pomieszczenia tymczasowego, usuwa go do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. W praktyce dłużnik trafia przede wszystkim do lokalu, który sam wskazał w załączniku do umowy.
Czwarta korzyść – zimą też się da. Ochrona przed przymusowym opróżnieniem lokalu między 1 listopada a 31 marca wynika z art. 16 ustawy i dotyczy sytuacji, w których osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Art. 19e ustawy w ogóle nie odsyła do art. 16, a przy najmie okazjonalnym taki lokal jest wskazany z góry. Egzekucję przeprowadzisz więc również w styczniu.
Piąta dotyczy pieniędzy. Art. 19c ust. 2 ustawy pozwala właścicielowi podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Nie stosuje się za to restrykcyjnego art. 8a ustawy, z całą jego procedurą wypowiadania wysokości czynszu i możliwością zakwestionowania podwyżki przed sądem. Jeden warunek – rozsądnie zapisz zasady waloryzacji z góry, bo jeśli umowa milczy, nie podwyższysz czynszu wcale.
Szósta korzyść nie wynika wprost z przepisu, za to potwierdza ją praktyka najlepiej ze wszystkich. Najemca, który podpisał akt notarialny i wie, że jego usunięcie z lokalu zajmie tygodnie, a nie lata, zachowuje się inaczej niż najemca przekonany o własnej nietykalności. Większość umów najmu okazjonalnego kończy się bez sięgania po klauzulę wykonalności i o to przecież chodzi.
Na koniec odszkodowanie za bezumowne korzystanie. Art. 19e utrzymuje stosowanie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, zgodnie z którymi osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego płacą co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu. Roszczenia o zapłatę dochodzisz jednak odrębnie, bo akt notarialny o opróżnieniu lokalu ich nie obejmuje.
Korzyści dla najemcy
Najem okazjonalny bywa przedstawiany wyłącznie jako narzędzie właściciela. Spore uproszczenie. Najemca również zyskuje kilka rzeczy i dobrze je znać, zanim zacznie negocjacje od odmowy.
Pierwsza to dostęp do mieszkań, które inaczej byłyby poza zasięgiem. Spora część właścicieli nie zdecydowałaby się wynająć lokalu obcej osobie bez takiego zabezpieczenia. Realną alternatywą dla umowy najmu okazjonalnego często nie jest zwykła umowa najmu, tylko brak umowy w ogóle.
Druga to niższy limit kaucji. Sześciokrotność czynszu zamiast dwunastokrotności robi konkretną różnicę w gotówce na starcie. Przy czynszu 3000 zł mówimy o 18 000 zł zamiast 36 000 zł.
Trzecia – pewność, że najem jest legalny i zgłoszony. Wynajmujący, który chce korzystać z ochrony, musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego, a na żądanie najemcy przedstawić potwierdzenie (art. 19b ust. 2 ustawy). Najemca dostaje więc twarde narzędzie do sprawdzenia, czy najem jest wykazany, co bywa istotne przy meldunku, rozliczeniach czy sprawach urzędowych.
Czwarta to przewidywalność czynszu. Skoro art. 19c ust. 2 ustawy pozwala podnosić czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie, najemca zyskuje jasność: jeżeli umowa nie przewiduje podwyżek, czynsz przez cały okres najmu zostaje ten sam. Dlatego to najemca czyta klauzulę waloryzacyjną najuważniej ze wszystkich, bo ona, a nie ustawa, wyznacza jego ryzyko.
Piąta wynika z samej terminowości umowy. Najem okazjonalny jest zawsze na czas oznaczony, a zgodnie z art. 673 § 3 k.c. umowę na czas oznaczony wypowiada się tylko w wypadkach w niej określonych. Najemca, który wynegocjuje wąski katalog przyczyn wypowiedzenia, kupuje sobie stabilność mieszkaniową na cały uzgodniony okres.
Zalety najmu okazjonalnego a ochrona praw lokatorów
To najbardziej niezrozumiany fragment całego tematu, więc wyłóżmy go precyzyjnie. Najem okazjonalny nie pozbawia najemcy wszystkich praw. Wyłącza natomiast większość mechanizmów ochronnych ustawy o ochronie praw lokatorów i robi to na podstawie jednego, enumeratywnego przepisu.
Które przepisy przestają obowiązywać
Zgodnie z art. 19e ustawy do najmu okazjonalnego lokalu przepisów tej ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem, że właściciel dokonał zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Przeczytaj tę listę jeszcze raz, tylko od drugiej strony. Nie ma na niej:
• art. 11 ust. 1, czyli zasady, że właściciel wypowiada najem wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie,
• art. 8a, czyli procedury podwyżek czynszu i prawa lokatora do zakwestionowania podwyżki w sądzie,
• art. 14, czyli orzekania przez sąd o uprawnieniu do najmu socjalnego, razem z obligatoryjną ochroną kobiet w ciąży, małoletnich, osób z niepełnosprawnościami, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej czy osób bezrobotnych,
• art. 15 i art. 16, a w tym ochrony przed wykonaniem eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca,
• art. 6 ust. 1, czyli limitu kaucji na poziomie dwunastokrotności czynszu, który zastępuje sześciokrotność z art. 19a ust. 4.
Nikt tu nie mówi o odrobinę słabszej ochronie. Z systemu wypadają filary, na których opiera się cała ochrona lokatorów w Polsce. Najemca podpisujący umowę najmu okazjonalnego ma prawo mieć tego pełną świadomość, a wynajmujący nie ma prawa udawać, że chodzi o zwykłą formalność.
Co nadal chroni najemcę
Kilka mechanizmów zostaje w mocy i to one wyznaczają granice uprawnień właściciela:
• art. 11 ust. 2 pkt 1–3 – wynajmujący nie wypowie umowy bez powodu, bo ustawowe przyczyny wypowiedzenia pozostają ograniczone do trzech przypadków, o których piszę niżej,
• art. 10 ust. 1–3 – najemca udostępnia lokal w razie awarii, a właściciel korzysta z tego uprawnienia tylko w przewidzianych sytuacjach,
• art. 13 – powództwo o rozwiązanie stosunku najmu wobec lokatora, który rażąco wykracza przeciwko porządkowi domowemu,
• art. 18 ust. 1 i 2 – zasady odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego,
• art. 2 – definicje ustawowe, w tym pojęcia lokalu i właściciela,
• cały reżim Kodeksu cywilnego o najmie (art. 659 i nast. k.c.), z odpowiedzialnością wynajmującego za wady lokalu i obowiązkiem wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Czego wynajmujący nadal nie może zrobić
Powiem to bardzo wyraźnie, bo krąży tu sporo szkodliwych mitów. Najem okazjonalny nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia najemcy z lokalu. Nie wolno wymienić zamków, wynieść rzeczy najemcy, odciąć prądu, wody ani ogrzewania. Nie wolno też nękać lokatora, żeby wyprowadził się sam. Takie działania mogą wyczerpywać znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, który penalizuje stosowanie przemocy w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia jej do określonego zachowania.
Jedyną legalną drogą pozostaje ta opisana w art. 19d ustawy – żądanie opróżnienia lokalu, klauzula wykonalności, komornik. Najem okazjonalny nie zastępuje tej drogi, a jedynie skraca o kilkanaście miesięcy.
Procedura odzyskania lokalu przy najmie okazjonalnym, krok po kroku
Krok 1. Umowa musi wygasnąć albo zostać rozwiązana. Ten warunek pomija naprawdę wielu wynajmujących. Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy umowa wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia. Akt notarialny nie działa w trakcie trwania najmu. Jeżeli najemca nie płaci, najpierw wypowiedz umowę prawidłowo, z zachowaniem procedury z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, czyli po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległości.
Krok 2. Żądanie opróżnienia lokalu. Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie lokalu nie opróżnił, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem (art. 19d ust. 2 ustawy). W żądaniu znajdą się oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego wraz z przyczyną ustania stosunku najmu oraz termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia, na opróżnienie lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące.
Krok 3. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza: żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia go najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4 ustawy). Brak któregokolwiek z tych dokumentów zatrzymuje całą procedurę.
Krok 4. Rozpoznanie wniosku przez sąd. Zgodnie z art. 781¹ k.p.c. sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od jego złożenia. To termin instrukcyjny, więc w realiach sądowych licz raczej na kilka tygodni. Wciąż jednak mówimy o tygodniach, a nie o latach procesu. Sąd nie bada zasadności roszczenia od nowa, tylko kontroluje formalną poprawność dokumentów.
Krok 5. Komornik. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właściciel kieruje wniosek egzekucyjny do komornika. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie przeprowadza opróżnienie lokalu. Dłużnik trafia do lokalu wskazanego w załączniku do umowy, a gdy jest to niemożliwe – do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę na wniosek komornika (art. 1046 § 5¹ k.p.c.).
Licząc od doręczenia żądania, realistyczny horyzont to od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia konkretnego sądu i rewiru komorniczego. Porównaj to z kilkunastoma miesiącami, a czasem i kilkoma latami przy zwykłym najmie, a od razu zrozumiesz, dlaczego ta konstrukcja w ogóle istnieje.
O czym akt notarialny nie rozstrzyga
Bardzo ważne zastrzeżenie, o którym rynek mówi zbyt rzadko. Oświadczenie z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy dotyczy wyłącznie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Nie obejmuje zapłaty zaległego czynszu, opłat ani odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Tych roszczeń pieniężnych dochodzisz osobno, w zwykłym postępowaniu sądowym o zapłatę.
Jest na to sposób. Najemca może dobrowolnie poddać się egzekucji również co do obowiązku zapłaty, w odrębnym akcie notarialnym sporządzonym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 k.p.c. Taki akt nie jest obowiązkowym elementem najmu okazjonalnego, stanowi kwestię negocjacji, a jego koszt nie podlega limitowi z art. 19a ust. 7 ustawy, ponieważ dotyczy świadczenia oznaczonego sumą pieniężną. Dla wynajmującego, który chce zabezpieczyć się od każdej strony, rozwiązanie zdecydowanie do rozważenia.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Kiedy umowę może wypowiedzieć wynajmujący
Ustawowe podstawy wypowiedzenia wylicza wyczerpująco art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy, stosowany do najmu okazjonalnego na podstawie art. 19e. Właściciel wypowiada umowę z zachowaniem miesięcznego terminu, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:
• mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, przy czym dopiero po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę zaległości,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Dochodzi do tego szczególna podstawa z art. 19d ust. 5 ustawy: jeżeli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym i nie wskazał nowego w terminie 21 dni, właściciel wypowiada umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Największą przewagą najmu okazjonalnego jest jednak możliwość rozszerzenia tego katalogu. Skoro art. 11 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania, wchodzi art. 673 § 3 k.c.: przy umowie na czas oznaczony obie strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Warunek jest jeden, za to bezwzględny – przyczynę opisz konkretnie. Zapis przyznający blankietowe uprawnienie do wypowiedzenia w każdym czasie za miesięcznym okresem wypowiedzenia tego wymogu nie spełnia i zwyczajnie nie zadziała. Potwierdza to utrwalone orzecznictwo: strony wskazują wypadki, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne, a nie przyznają sobie swobodę rozwiązania umowy.
Kiedy umowę może wypowiedzieć najemca
Poza przyczynami zapisanymi w umowie najemca ma dwie ustawowe podstawy wypowiedzenia bez zachowania terminów. Pierwsza to wady rzeczy najętej (art. 664 § 2 k.c.), gdy lokal ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie albo gdy wad usunąć się nie da. Uprawnienie odpada, jeśli najemca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy.
Drugą podstawą są wady zagrażające zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych (art. 682 k.c.). Tu, inaczej niż poprzednio, najemca wypowie umowę bez zachowania terminów nawet wtedy, gdy o wadach wiedział od początku.
Śmierć najemcy w trakcie umowy
Zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunek jest jeden: stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 691 § 4 k.c.).
Kiedy wybrać najem okazjonalny, a kiedy zwykłą umowę?
Perspektywa wynajmującego
Z punktu widzenia właściciela mieszkania najem okazjonalny ma sens prawie zawsze, gdy wynajmujesz komuś, kogo nie znasz od lat. Dodatkowe formalności – wizyta u notariusza, zebranie oświadczeń, pilnowanie czternastodniowego terminu – to koszt jednorazowy, poniesiony na starcie, rzędu kilkuset złotych i kilku godzin. W zamian zyskujesz realną możliwość odzyskania mieszkania w tygodniach zamiast w latach.
Wyjątkiem jest sytuacja, w której prowadzisz wynajem jako element zarejestrowanej działalności gospodarczej. Wtedy właściwą konstrukcją jest najem instytucjonalny (art. 19f i nast. ustawy), a próba zawarcia najmu okazjonalnego będzie wadliwa u samej podstawy.
Perspektywa najemcy
Z perspektywy najemcy zasadnicze pytanie brzmi: czy w ogóle jesteś w stanie spełnić wymóg wskazania lokalu zastępczego wraz ze zgodą jego właściciela? Dla studenta z innego miasta, którego rodzina nie ma nieruchomości, dla osoby samotnej bez zaplecza rodzinnego albo dla cudzoziemca dopiero rozpoczynającego życie w Polsce bywa to bariera nie do przejścia, choćby płacił najrzetelniej ze wszystkich najemców w mieście.
Drugie pytanie dotyczy świadomości. Podpisujesz akt notarialny? Musisz rozumieć, że rezygnujesz z prawa do najmu socjalnego, z pomieszczenia tymczasowego i z ochrony zimowej. W zamian negocjuj: wąski katalog umownych przyczyn wypowiedzenia, przejrzystą klauzulę waloryzacji czynszu, rozsądną kaucję i podział kosztów notarialnych.
Najem okazjonalny sprawdzi się, gdy:
- jesteś osobą fizyczną, która nie wynajmuje lokali zawodowo, i wynajmujesz mieszkanie osobie poznanej przez portal ogłoszeniowy albo agencję,
- najemca realnie dysponuje adresem, który wskaże jako lokal zastępczy, a właściciel tego lokalu podpisze zgodę,
- mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym i każdy miesiąc bez czynszu uderza prosto w Twój budżet,
- zależy Ci przede wszystkim na skróceniu czasu potencjalnej eksmisji i akceptujesz formalności notarialne oraz obowiązek zgłoszenia jako cenę tego zabezpieczenia.
Zwykła umowa najmu bywa lepszym wyborem, gdy:
- najemca nie jest w stanie wskazać wiarygodnego lokalu zastępczego, bo bez tego załącznika cała konstrukcja i tak nie zadziała, a upieranie się przy niej odcina Cię od grona uczciwych najemców,
- strony łączy wysokie, uzasadnione zaufanie: wynajem osobie z rodziny, wieloletniemu znajomemu, sprawdzonemu wcześniej lokatorowi,
- wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali, bo wtedy art. 19a ust. 1 ustawy wprost wyklucza najem okazjonalny,
- najemcą ma być firma albo przedmiotem umowy nie jest lokal mieszkalny,
- najemcy zależy na maksymalnym poziomie ochrony i stawia to jako warunek zawarcia umowy, a Ty akceptujesz takie ryzyko.
Najczęstsze błędy formalne przy najmie okazjonalnym
Praktyka pokazuje ciekawą rzecz. Najem okazjonalny traci moc ochronną rzadko z powodu złego rozumienia przepisów. Dużo częściej przez drobne, techniczne zaniedbania:
- Spóźnione zgłoszenie do urzędu skarbowego. Najczęstszy i najdroższy błąd. Terminu nie przywrócisz, a jego przekroczenie kasuje całą ochronę z art. 19c i 19d ustawy.
- Brak dowodu zgłoszenia. Zgłoszenie wysłane zwykłym listem, bez potwierdzenia nadania, wykażesz przed sądem z trudem, a potwierdzenie jest obowiązkowym załącznikiem do wniosku o klauzulę.
- Fikcyjny lokal zastępczy. Adres, pod którym najemca w rzeczywistości nie ma prawa zamieszkać, druga strona skutecznie podważy, a komornik może mieć problem z wykonaniem obowiązku.
- Brak aktualizacji oświadczenia o lokalu zastępczym. Najemca ma 21 dni na wskazanie nowego lokalu (art. 19a ust. 3 ustawy). Wynajmujący, który tego nie monitoruje, traci narzędzie i nie reaguje w porę.
- Akt notarialny podpisany tylko przez jednego ze współnajemców. Egzekucja obejmie wtedy jedną osobę, a pozostali zostaną w lokalu.
- Rozbieżność między umową a aktem notarialnym. Inny adres, inny numer lokalu, inna data, czyli typowe źródło odmowy nadania klauzuli wykonalności.
- Milczące przedłużenie najmu po terminie. Tolerowanie dalszego korzystania z lokalu przekształca najem w bezterminowy (art. 674 k.c.), a więc odbiera mu status najmu okazjonalnego.
- Brak umownych przyczyn wypowiedzenia. Skoro art. 673 § 3 k.c. daje taką możliwość, nieskorzystanie z niej jest po prostu zmarnowaną szansą.
- Sięganie po akt notarialny w trakcie trwania umowy. Uproszczona procedura uruchamia się dopiero po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu, nigdy wcześniej.
- Aneksowanie umowy ustnie lub mailowo. Zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy).
Co może się zmienić, czyli planowane nowelizacje
W 2026 roku ochrona praw lokatorów i procedury eksmisyjne pozostają przedmiotem prac legislacyjnych. W lutym 2026 r. do Sejmu wpłynął poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw, zakładający między innymi skrócenie terminów wypowiedzenia przy zwłoce w zapłacie czynszu, usprawnienie procedur eksmisyjnych i ograniczenie uprawnień do najmu socjalnego. Równolegle przygotowywane są projekty rządowe dotyczące egzekucji i ochrony osób eksmitowanych.
Podkreślam to wyraźnie: mówimy o projektach, a nie o obowiązującym prawie. Dopóki nowelizacja nie zostanie uchwalona, podpisana i ogłoszona, opisany w tym artykule stan prawny obowiązuje bez zmian. Jeżeli czytasz ten tekst później niż w 2026 roku albo planujesz zawrzeć umowę na kilka lat, sprawdź aktualne brzmienie art. 19a–19e ustawy. Zajmie Ci to pięć minut, a uchroni przed decyzją opartą na nieaktualnych przepisach.
Moja rekomendacja
Najem okazjonalny to realne, ustawowo uregulowane narzędzie, które skraca odzyskanie lokalu z lat do tygodni, kosztem dodatkowych formalności i sporej części ochrony przysługującej najemcy. Cała jego wartość opiera się na czterech elementach: pisemnej umowie na czas oznaczony, notarialnym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazaniu lokalu zastępczego wraz ze zgodą jego właściciela oraz zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Pominięcie choćby jednego z nich, a w szczególności spóźnienie się ze zgłoszeniem, wyłącza całą konstrukcję i cofa strony do pełnego reżimu ochronnego zwykłego najmu, z prawem do najmu socjalnego i ochroną okresu zimowego włącznie. Dlatego moja rekomendacja brzmi jednoznacznie: jeżeli jesteś osobą fizyczną wynajmującą mieszkanie komuś, kogo nie znasz osobiście, wybierz najem okazjonalny i potraktuj wszystkie cztery wymogi jako jednakowo obowiązkowe. Jeżeli najemca nie jest w stanie wskazać lokalu zastępczego albo Wasza relacja opiera się na realnym zaufaniu, sięgnij po zwykłą umowę najmu, wzmocnioną wyższą kaucją i starannym protokołem zdawczo-odbiorczym. Będzie uczciwiej i praktyczniej niż fikcyjne spełnianie wymogów, które i tak nie przejdą weryfikacji sądu.
Najemcy radzę natomiast jedno: przeczytaj akt notarialny przed podpisaniem i zrozum, z czego rezygnujesz. To nie jest formalność bankowa, tylko realna zmiana Twojej sytuacji prawnej. Negocjuj to, co negocjować można, czyli przyczyny wypowiedzenia, zasady podwyżek, kaucję i podział kosztów notarialnych.
FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania
Czy umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza?
Nie. Sama umowa wymaga wyłącznie formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy). U notariusza składa się tylko oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, czyli jeden z trzech obowiązkowych załączników.
Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego w 2026 roku?
Maksymalna taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli przy kwocie 4806 zł brutto obowiązującej w 2026 r. – 480,60 zł netto, około 591 zł z VAT. Dochodzą do tego poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego i wypisy aktu. Stawki zmieniają się co roku razem z minimalnym wynagrodzeniem, więc przed wizytą zapytaj kancelarię o całkowity koszt.
Kto płaci notariuszowi?
Ustawa tego nie rozstrzyga. W praktyce najczęściej płaci wynajmujący, bo to on ma interes w zabezpieczeniu, choć równie często strony dzielą koszt po połowie. Zapiszcie ustalenie w umowie.
Co się stanie, jeśli nie zgłoszę umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni?
Umowa pozostaje ważna, tylko traci status najmu okazjonalnego w praktycznym wymiarze. Zgodnie z art. 19b ust. 3 ustawy nie stosuje się wtedy art. 19c i art. 19d, a art. 19e uzależnia od zgłoszenia wszystkie wyłączenia ochronne. Stosunek najmu traktuje się jak zwykły najem, z pełną ochroną najemcy. Terminu nie przywrócisz.
Czy przedsiębiorca może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego jako wynajmujący?
Nie. Art. 19a ust. 1 ustawy zastrzega tę formę dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Dla przedsiębiorców ustawodawca przewidział najem instytucjonalny (art. 19f i nast. ustawy).
Czy wynajmowanie kilku mieszkań na ryczałcie wyklucza najem okazjonalny?
Nie. Rozliczanie najmu prywatnego ryczałtem i składanie PIT-28 nie robi z wynajmującego przedsiębiorcy. Przy dużej skali i zorganizowanym charakterze działalności pojawia się jednak ryzyko przekwalifikowania, więc w takiej sytuacji skonsultuj kwalifikację z doradcą podatkowym.
Czy najemca może wskazać jako lokal zastępczy własne mieszkanie?
Tak, jeżeli przysługuje mu do niego tytuł prawny, nawet gdy przejściowo w nim nie mieszka. Liczy się realna, prawna możliwość zamieszkania w nim w razie egzekucji.
Co, jeśli najemca w trakcie umowy traci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym?
Ma 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie nowego lokalu wraz ze zgodą jego właściciela (art. 19a ust. 3 ustawy). Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący wypowie umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 ustawy), niezależnie od tego, czy najemca płaci czynsz.
Czy przy najmie okazjonalnym można przeprowadzić eksmisję zimą?
Tak. Ochrona okresu zimowego z art. 16 ustawy nie ma zastosowania do najmu okazjonalnego, ponieważ art. 19e jej nie wymienia, a najemca z góry dysponuje wskazanym lokalem zastępczym. Warunkiem pozostaje terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.
Czy akt notarialny pozwala odzyskać zaległy czynsz?
Nie. Oświadczenie z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy obejmuje wyłącznie obowiązek opróżnienia i wydania lokalu. Roszczeń pieniężnych dochodzisz osobno, chyba że najemca dobrowolnie podda się egzekucji również co do zapłaty w odrębnym akcie notarialnym (art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 k.p.c.).
Czy mogę skorzystać z aktu notarialnego, gdy najemca po prostu przestał płacić, a umowa jeszcze trwa?
Nie. Uproszczona procedura z art. 19d ustawy uruchamia się dopiero po wygaśnięciu umowy albo jej rozwiązaniu wskutek wypowiedzenia. Najpierw skutecznie wypowiedz umowę, a przy zaległościach czynszowych zrób to z zachowaniem procedury z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy.
Czy zwykłą umowę najmu można później zamienić na najem okazjonalny?
Tak, choć aneks nie wystarczy. Zawrzyj umowę spełniającą wymogi art. 19a ustawy, skompletuj trzy załączniki i zgłoś ją do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu na nowych zasadach.
Czy cudzoziemiec może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Tak, przepisy nie zawierają ograniczeń obywatelstwa. Trudnością pozostaje wskazanie lokalu zastępczego w Polsce. Dla osób objętych ochroną czasową w związku z wojną w Ukrainie obowiązuje uproszczenie znoszące ten wymóg, przy czym od 5 marca 2026 r. wynika ono z przepisów o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, a nie z uchylonego art. 69 specustawy. Ten obszar zmienia się szybko, więc zweryfikuj aktualny stan prawny.
Ile maksymalnie może wynosić kaucja?
Przy najmie okazjonalnym sześciokrotność miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 4 ustawy), przy zwykłym najmie dwunastokrotność (art. 6 ust. 1 ustawy). Kaucja wraca do najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Czy wynajmujący może sam wymienić zamki albo odciąć media po zakończeniu umowy?
Nie. Najem okazjonalny skraca drogę prawną, tylko jej nie zastępuje. Samowolne usuwanie najemcy, odcinanie mediów czy utrudnianie korzystania z lokalu może wyczerpywać znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Jedyna legalna droga to żądanie opróżnienia, klauzula wykonalności i komornik.
Jak długo trwa eksmisja przy zwykłej umowie najmu?
W praktyce od kilkunastu miesięcy do kilku lat. Konieczne jest pełne postępowanie sądowe, a gdy sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego, wykonanie wyroku czeka na ofertę gminy, na którą ustawa nie zakreśla gminie żadnego terminu.
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjno-edukacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.